Торговое помещение, 250 м²
ул. Ленина, 12 · Улан-Удэ
Коротко об объекте
Помещение на первой линии в центре Улан-Удэ. Первый этаж, витринный фасад и отдельный вход позволяют рассматривать несколько форматов бизнеса. Главный вопрос — сколько будет стоить адаптация под конкретного пользователя: для торговли и офиса исходные условия отличаются от требований ресторана или клиники.
- Локация, видимость и независимый вход поддерживают торговый и сервисный сценарии.
- 18 кВт и восемь парковочных мест ограничивают часть ресторанных и медицинских форматов.
- Цена покупки — только часть вложений. До решения нужно сопоставить проект адаптации и документы.
Характеристики
- Стоимость
- 25 000 000 ₽
- Площадь
- 250 м²
- Этаж
- Первый
- Вход
- Отдельный
- Мощность
- 18 кВт
- Парковка
- 8 мест
- Фасад
- Витринный, первая линия
- Планировка
- Гибкий основной зал
Сценарии использования
Торговля и шоурум
Основной сценарийВитрина и первая линия работают на видимость. Гибкий зал позволяет организовать торговое пространство, а отдельный вход — независимый режим работы. В исходном разборе этот формат требует более умеренной адаптации, чем общепит.
Услуги и офис продаж
Подходит по исходному разборуЦентральная локация позволяет работать с посетителями района и транзитным потоком. При выборе формата следует учитывать нагрузку на парковку: восьми мест будет достаточно не каждому бизнесу.
Ресторан или медицинский формат
Нужна инженерная проверка18 кВт ограничивают кухню и часть медицинского оборудования. Для ресторанного сценария в исходном макете указана необходимость отдельного проекта вытяжки. При таком использовании меняются бюджет адаптации и требования к парковке.
Экономика объекта
Считать полную стоимость входа
- Цена за м²
- 100 000 ₽
- Арендная ставка
- Не указана
- Бюджет адаптации
- Не рассчитан
Запрашиваемая цена — 25 млн ₽, или 100 тыс. ₽ за м². В заключении оценщик считает такой уровень рыночным для выбранной локации и формата и отмечает пространство для торга.
Доходность зависит от фактической арендной ставки и периода экспозиции. Ставка аренды, эксплуатационные расходы и бюджет адаптации в материалах не указаны, поэтому срок окупаемости здесь не рассчитан.
Для торговли вложения описаны как умеренные. Для общепита или клиники расходы увеличиваются из-за инженерии. Сравнивать сценарии следует с учётом этих вложений, а не только цены за квадратный метр.
Риски и ограничения
Мощность и вытяжка
В исходном разборе 18 кВт оценены как ограничение для кухни и части медицинского оборудования. Существующая вентиляция описана как достаточная для обычной эксплуатации, но ресторанному формату нужен отдельный проект.
Что проверить: Проверить инженерные возможности для выбранного формата и стоимость его адаптации.
Парковка и трафик
Восемь мест на 250 м² подходят не каждому бизнесу. Указаны устойчивый поток в рабочие часы и пиковая загрузка улицы; вечерний и выходной трафик для общепита требует отдельного замера.
Что проверить: Проверить загрузку парковки и поток посетителей в часы работы будущего бизнеса.
Соответствие планировки документам
В материалах объекта отмечены расхождения с техническим планом. Перед сделкой требуется понять, какие изменения узаконены, и повторно проверить сведения о праве и ограничениях.
Что проверить: Сопоставить фактическую планировку с техническим планом и получить актуальный ЕГРН.
Мнения экспертов
6
Объект не привязан к одному типу бизнеса
Читать мнение
Центральная часть города даёт объекту широкий сценарий использования. Здесь можно работать не только на жителей района, но и на транзитный поток.
Для стрит-ритейла отдельный вход — базовое преимущество: независимый режим работы и понятная точка входа. Центр, первый этаж и универсальная площадь поддерживают ликвидность. Узкое место — итоговая цена входа.
Доходность зависит от аренды и периода экспозиции
Читать мнение
100 тыс. ₽ за м² выглядит рыночно для этой локации и формата. Пространство для торга есть.
При качественной упаковке объект способен конкурировать за верхнюю часть диапазона ставок в своей категории. Доходность будет зависеть от фактической ставки аренды и периода экспозиции.
Ресторанный сценарий требует отдельной инженерной проверки
Читать мнение
18 кВт достаточно для магазина или офиса, но мало для кухни и части медицинского оборудования.
Существующей системы достаточно для обычной эксплуатации, но ресторанный сценарий потребует отдельного проекта вытяжки.
Нужно сопоставить перепланировки с техническим планом
Читать мнение
По представленному пакету документов право зарегистрировано, структура владения понятная. Перед сделкой нужен актуальный ЕГРН.
Критичных ограничений на текущем этапе не выявлено. Финальная проверка должна включать залоги и действующие договоры. Есть расхождения, которые нужно сопоставить с техническим планом. Важно понять, какие изменения узаконены.
Бюджет зависит от выбранного формата
Читать мнение
Основной зал достаточно гибкий. Помещение можно адаптировать под торговлю, услуги или офис продаж.
При осмотре критических дефектов визуально не отмечено. Под торговый формат вложения умеренные. Под общепит или клинику бюджет вырастет из-за инженерии.
Витрина работает на видимость, но трафик нужно проверить по времени
Читать мнение
Поток устойчивый в рабочие часы. Для общепита важно отдельно замерить вечерний и выходной трафик. Объект хорошо считывается с дороги, подъезд понятный. Ограничение — пиковая загрузка улицы.
Витринный фасад и первая линия позволяют объекту самому работать как рекламный носитель. Для продажи можно строить коммуникацию вокруг готовых бизнес-сценариев.
Что проверить перед решением
- Выбрать основной сценарий: торговля, услуги, офис продаж или формат с повышенными инженерными требованиями.
- Проверить мощность и вентиляцию применительно к этому сценарию.
- Составить бюджет адаптации, особенно для общепита и медицинских форматов.
- Замерить вечерний и выходной трафик, если рассматривается общепит.
- Проверить загрузку парковки и организацию разгрузки.
- Получить актуальный ЕГРН, проверить залоги и действующие договоры.
- Сопоставить фактические перепланировки с техническим планом.
- Вернуться к цене покупки после проверки документов и расчёта дополнительных вложений.
Итог
Сильный объект для торговли и сервисного бизнеса
Первая линия, витрина, отдельный вход и гибкая планировка поддерживают несколько сценариев. Ресторан или клинику следует рассматривать после инженерной проверки. Основные зоны внимания — мощность, парковка, разгрузка и документы по перепланировке.
Фото: Tem Rysh / Unsplash